キャピタルゲイン

不動産投資を行うにあたって、インカムゲイン(運用中の収益)はいくらでも他サイト掲載されているのですが、キャピタルゲイン(売却することによって得られる利益)に関して書かれているサイトが非常に少ない事が気になりました。

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キャピタルゲインとはなにか

一言で表すと最初に書いた通り、売却することによって得られる利益です。

不動産は持てば持つほど評価額が下降していくのがふつうで、そもそもこのキャピタルゲイン、売却益が得られるという前提で不動産投資を考えている方は少ないのかもしれません。
最近は都心部を中心に、新築より中古の方が価格が上がる逆転現象も起きているようで、万が一そうなったら笑いが止まりません。

実際問題、キャピタルゲインを得られるかどうかは正直一定度の運要素が必要だとは思いますが、結構な確率で皆さん勘違いをしているような気がします。

普通に考えて、購入時の価格より値段が下がれば損をした、と考える方が大半だと思いますし、一般的な投資ではその通りで、ある意味常識だと思います。

しかし!不動産投資ではその常識が通用しないのです。

不動産投資でのキャピタルゲイン

なぜかと言いますと、基本的に不動産投資は購入した不動産を他人に賃貸する事によって家賃収入を得て、その家賃収入をローンの返済に回していく投資スタイルになります。

ここで理解すべきなのは、このローン返済で「不動産の購入価格」を返済していくことになるという事です。つまり、所有している残存価格は減っていっている、という事実です。

例えばですが、諸費用込み2500万円の新築不動産を頭金10万円で購入したとしましょう。ワンルームマンションであれば普通、入居者は学校もしくは仕事で家を空けている時間も大半を占めるため、家財の消耗も進まずファミリータイプと比較したら劣化を抑えられます。

そのあたりも考慮した場合、新築であれば最初の10年間くらいは退去後の入居者募集期間以外の経費がほぼ掛かりません。最初は全部新品ですからそうそう壊れません。

入居者の平均契約年数は3年という事ですので3年に1回次の入居者を探すために2か月の家賃収入無し、かつローンとなる2490万円をローン金利2%、元利均等払いで借りた状態で表面利回り4.3%となる家賃9万円の想定で10年後を試算してみましょう。

10年後

2490万円のローンを年利2%、元利均等で返済した場合、10年後の元本は残り1946万円になっています。こちらにこれまで持ち出しをした費用について加算します。

固定資産税に毎年5万円前後、3年に1回2か月分家賃収入が無くなりますので18万円÷3で年6万円で考え、双方を足して年間11万円持ち出しが発生しますが、家賃9万円に関してローンの返済は82484円となりますので月7516円のプラスとなり、年約9万円の利益が家賃収入から残ります。

家賃収入残9万円に対して支出が年11万円となりますので年間通してマイナス2万円。10年後ですから、1946万円に10年分の20万円と、頭金で支払った10万円を加算したとして、1976万円以上で売却できればキャピタルゲインはプラスなのです。

実際には売却時の手数料やサラリーマンであれば管理を専門の会社に任せる場合が多いでしょうからその経費等の出費、逆に不動産運用で節税となり還付される税金、入退去で得られる礼金等、ほかに必要になる経費や収入がありますので細かい損益計算は必要になりますが、購入時の価格よりも値段が下がっていても利益を出せるという認識を持つ事が重要だと思うのです。

売却時は購入価格より値下がりしていても利益が出る

この事実に触れていない記事が非常に多い様に思います。

もちろんタイミングによっては売却で損失を抱えるパターンもあるでしょうが、例えば35年ローンを組んでいたとして、それまでの収支をプラマイゼロで構築できていた場合、35年後に残る資産は無料で手に入れているのと同義なのです。掛かったのは時間だけです。

そして都内の比較的立地が良い築30年~40年前後のワンルームマンションですが、バブル前後に建てられた15平米前後の極小物件にも関わらず、1000万円を切る値段で売られているのがほとんどありません。

つまりローン完済までをプラマイゼロで運用できた場合、持ち続ければ家賃収入から維持費を引いた金額が、売却した場合はその売却価格が丸々利益になると考える事ができます。

短期での売却でキャピタルゲインを狙う場合ももちろんの事、そのまま長期保有する場合でも、頭金を増やしたり繰上返済をする事で経費は圧縮できますのでこの利益幅は増えていきます。

この10年間で資金をどのように使うかも重要ですし、言い方を変えるならこの10年の間に貯蓄を増やして繰上返済して損益分岐点を少しでも下げ、利益を得やすいようにするのも一つの手段です。

厳しい言い方をすれば資産運用の幅を作れない方は投資をすべきではないともいえると思います。

このキャピタルゲインを様々なシミュレーションを通して試算した時、私ははじめて不動産投資が利益をきちんと狙える投資だと理解するようになりました。

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