都心と地方の利回り

別記事で東京23区の利回り平均を掲載し、表面利回りが低い事に触れましたが、その「利回りの低さ」は地方と比較してのものになります。

表面上の利回りは確かに相対的に低いという現実があるのですが、私はそれでも都心部の物件が最終的に利益を残せる確率が地方よりも高いと判断しました。

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そもそも表面利回りは入居率100%が前提

ただでさえワンルームはファミリータイプのマンションと比較して契約期間が短い傾向が強く、入居者が一度退去したらクリーニングから次の入居者が決まるまでは必ず空室期間がありますので100%の入居は絶対に不可能です。

単身者世帯が増えて行っている東京都心部と人口が減っている地方都市です。次の入居者が決まりやすいのがどちらかは言うまでもありませんし、入居してもらうために家賃を下げたら下げただけ利回りは減っていきます。

例え入居率100%でも諸経費割合が違う

不動産投資を行うにあたって様々な諸経費が発生しますが、そういった諸経費分も引いたものがネット利回りと言うそうです。

そしてこのネット利回りは、一般的に諸経費が収入の30%で計算される事が多いとのこと。

しかしちょっと待ってください。諸経費には様々な出費が含まれるでしょうが、そもそも設備投資は地方も東京も価格なんてたいして変わりません。

そして同じ人間が住むのですから、劣化も大差無いはずです。

更に、地価が根本的に違うわけですから計算の元となる物件価格が大きく違うのに、一律30%で計算するのっておかしくないでしょうか。

計算は都心と地方で変えるべき

都心と地方ではそもそも物件価格が違います。
細かい場所や建築年数をはじめとした様々な要素で値段は簡単には比較できませんが、例えば50%価格差があるならば、地方が30%なら都心部は20%で計算すべきだと考えるわけです。

もし20%と30%の差があるとしたら、それは当然運用利回りにも跳ね返ってきます。

更に言うなら、これは場所問わずですがワンルームマンションの場合、その名前の通り1人で住むのが大前提となるわけですから、そもそも家族で住むマンションと比較して劣化が遅い。

だって学校や会社で家を空けている時間も多く、そもそも「使ってない」時間帯も多い訳ですから。人数も一人ですから、使う機会も少ない。要は相対的に「壊れにくい」訳です。

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