将来に渡っての入居率

不動産投資で成功する為に優先して考えるべき事は保有中の収入を確保する事、つまりは「入居率」をできるだけ高める、もしくは維持する事が重要になります。

出口戦略まで考えて購入から運用を行い、最終的には売却を行う(建て替えもありますが)事で損益を確定させるまでが不動産投資ですが、保有中に入居者が付かず毎月の赤字を垂れ流すようではどう考えても資産運用として失敗ですし、そのような物件が高値で売れる訳もありません。その物件は「少なくともその状況では」需要が無いのです。

多くの不動産投資家は購入にあたってローンを組む事になるでしょうし、長期間の未入居は致命的な問題になりかねません。

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高利回りの物件は相応のリスクがある

利回りが10%であったり15%であったりといった高利回り物件の情報も多々ありますが、利回りが高いという事はそれだけリスクがあるということです。このリスクも分析すれば多岐にわたりますので追って書いていきたいと思いますが、高利回り物件は収入と支出が安定しないというリスクは受け止めなければいけません。

収入と支出が安定しないという事は、もちろんうまく行けば高い利益を得る事ができます。これが高利回り物件の醍醐味と言えるでしょうが、決して安くはない不動産の運用でリスクを積極的に取っていくのは運用に慣れた熟練者か、十分なキャッシュを持っている富裕層のフィールドです。

言い換えれば、きちんとした対策さえできれば高利回り物件は儲かる、となるかもしれません。

大事なのは将来にわたっての入居率

高利回りであろうがなかろうが、結局は入居率が高く推移しない事には安定した家賃収入を得る事が出来ません。収入が安定しなければ不動産取得にかかったローンの支払いは貯蓄に頼らざるを得なくなります。

これは私を含めた一般的なサラリーマンにとって「破産」の入口といっても過言ではありません。

そして忘れてはならないのは、必要なのは購入直後の短期間での入居率ではなく、自身がその不動産を手放すまでの「長期にわたっての入居率」なのです。

確実な予測は未来予知と同義ですので無理ですが、できる限りの情報を集め分析する事で確率を高める事は可能です。


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1. 不動産投資のはじめ
2. 将来に渡っての入居率
3. 各都道府県の人口推移から見る
4. 東京都の世帯割合
5. 大学の都心回帰
6. 23区中古マンションの平均値
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