繰上返済

不動産投資でもマイホームでも同様ですが、普通はローンを組むと思います。

そんな時、お金に余裕があれば繰り上げ返済をする方も多いと思いますが、その繰り上げ返済にも2種類あるわけです。

そもそも、手持ちの資金をローン金利以上の利回りで運用出来るなら繰上返済しない方が良い(結果的に利益が残る)訳ですが、そうはいってもローン金利は固定にしていなければ金利の上昇リスクを抱え続けます。

とはいえ、繰上返済したくなるのも性というものでしょう。

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期間短縮型と返済額軽減型

一般的には期間短縮型がお得と言われていたり勧められていたりしますが、結果的にどちらも同じ、という記事を見る事もあります。

実際にはどちらなのでしょうか。

これは、私の価値観で説明するなら「繰上返済するなら返済額軽減型の方が得!」と言い切ってしまいたいと思います。

理由1-経済効果の観点ではどちらも同じ

例えば2500万円のローンを金利2%で組んだ場合、月々の返済額は82,816円になります。ローンを開始して1年後に100万円を繰上返済したとしましょう。

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一見期間短縮の方が明らかにお得に見えますが、返済額軽減の方は100万円の繰り上げ返済後、毎月のローン支払いが3,380円安くなります。

この毎月安くなる3,380円を積み上げつつ、そのお金を金利と同じ2.000%で運用出来れば期間短縮型の繰上返済とほとんど全く同じ効果になるわけです。
※厳密には少し違いますが・・・

もちろん同じ金利で運用する自信が無ければ、改めて繰上返済の原資にすれば期間短縮型と大差ない金利負担減の効果を得る事が出来るのは言うまでもありません。

理由2-精神の安定

ローンを組む時、もちろん将来に渡る返済のめどをある程度付けてから組む人が大半だと思いますが、それでも繰上返済したとしても月々の支払額は変わらない「期間短縮型」と、毎月の支払額が繰上返済直後に安くなる「返済額軽減型」だと、単純に将来の不安要素を軽減する、リスク軽減という効果が得られる「返済額軽減型」を選ぶ人は案外多いようです。

収入が「今」よりも下がるリスクは誰しも向き合って考えるべき問題ですからね。

理由3-インフレの考慮

理由1は経済的に実は同じだという事、理由2は精神的な理由という事で、具体的なメリットは見えてきません。

私が「返済額軽減型」の方が得だと言い切る理由はズバリこれが主な理由となってくるのですが、例えば上で出した例でいえば購入1年後に100万円の繰上返済をした場合、「期間短縮型」だと35年ローンが32年10か月のローンに変わります。

これは言い換えると「1年後100万円の繰上返済はその後31年10か月(約32年)経つまで繰上返済の効果は無い」という事になるのです。
※もちろん、繰り上げ返済を繰り返す事でさらに期間短縮され、その効果発揮がさらに前倒しになる事は十分にあり得ますので、厳密には言い切れない部分もあります。

さて、約32年後に現在の100万円はどれくらいの価値になっているでしょうか。

インフレ率についてはまた触れたいと思いますが、健全な経済や世界的には”インフレは起こるのが当たり前”という事は理解しておかなければなりません。

結局・・・

投資にしても日常生活にしても、やはり先立つモノはお金。

最終的な支出を減らす為に繰上返済をするというのも結構な事だと思いますが、借金の総額を減らす事とランニングコスト、月々の支出を減らす事。どちらがより安定した生活を送れるか、というのは今一度考えてみても良いのでは無いでしょうか。

ちなみに私としては、ここまで説明しておいて元も子も無いですが「繰上返済ではなくローン金利以上の利回りを生み出せる投資を見つけて、それに投資する」がベストな選択肢だと思っています。

ローンの残債は団信でいざというときの生命保険代わりになりますが、繰り上げ返済をしているとその保証額を最大限享受出来ない事、そもそも不動産ローンって他の追随を許さないレベルで金利が低い事による、投資の最大効率化が魅力でもありますので。

ま、そんな安定した高利回りを期待できる投資なんて中々無いのですけどね。。。

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