23区中古マンションの平均値

東京の都心部が将来を見据えた投資対象として魅力的であると纏めている訳ですが、実際の中古物件の平均価格と平均家賃について参考にするために纏めてみました。

完全に同一条件・同一時期でまとめる事が出来なかったのであくまでも参考値程度の情報となりますが、それでも多少の傾向は見えてきます。

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一覧表

価格についてはアットホームから、家賃相場情報はホームズから引用させていただきました。(リンクは後述)

価格については間取りが1R~1K、家賃については1R、1K、1DKのマンションの相場から取った数値となっていますのでそもそもの前提条件が少々違うという事で実態とは少々乖離があるとは思いますが、一つの参考資料としては有用だと思います。

単位/万円平均価格平均家賃平均利回り
千代田区225310.965.84%
中央区231710.845.61%
港区285512.135.10%
新宿区19439.355.77%
文京区18569.125.90%
台東区17789.546.44%
墨田区17448.525.86%
江東区18488.915.79%
品川区19439.085.61%
目黒区252110.515.00%
大田区15457.846.10%
世田谷区16658.746.30%
渋谷区282811.254.77%
中野区14338.336.98%
杉並区14737.866.40%
豊島区16588.135.88%
北区15407.816.09%
荒川区15787.815.94%
板橋区16247.255.36%
練馬区12747.166.74%
足立区9456.768.56%
葛飾区8266.118.88%
江戸川区15556.745.20%

都心部はやはり表面利回りが低い

データは築年数が考慮されていないためバブル期頃に乱立したワンルームも含まれているとは思いますが、それでもこの価格と利回りになるのはさすが都心部といったところです。

築年数が経過するほどメンテナンスなどの維持管理費も高額になるため一般的には表面の利回りは高くなりますが、そういった築古物件も含まれ、一般的に利回りが高くなるといわれる単身者用の間取りに限定してまとめたこの表で計算しても23区の平均利回りは5.88%。

これはポジティブに捉えれば、その利回りでも需要があるという事の裏付けともとる事が出来ます。

不動産業界も商売ですから、売れるなら高くなるし売れないなら安くなる、採算が合わなくなれば商品自体が減少する、減少したら需要と供給のバランスでまた適正価格に戻っていくという原則からは外れないでしょう。

狙うべきは都心ではなく都心近郊

とはいえやはり本当の都心部、東京都のさらに中心となる区は平均価格が高い上に表面利回りが低いという傾向は間違いありません。

平均価格上位10区のうち表面利回りが6%を超えるのは10位の台東区だけで、2位の渋谷区に至っては5%すらありません。

それだけ需要が集中していると言い換える事もできるのかもしれませんが、どちらかというと人気があるから高いというよりも、富裕層やビジネスの需要からくる地価の影響で価格が上昇している印象で、私の個人的感覚も含まれてしまいますが、中心部はリスクとリターンのバランスが崩れてしまっているように感じてしまいます。

そして単身者向けの賃貸物件で平均家賃が10万を超えてくるとなるとそこを引っ越しの対象とできる収入がある入居候補者の絶対数は確実に少なくなります。

投資として考えた時、リスクを低減させるためにも母数が多い価格帯を狙うべきだと思いますので、一般的な東京のサラリーマンを対象とできる7万円前後の家賃で収支が安定する価格帯が一番ではないかという考えに至りました。

やはり普通のサラリーマンにとっては、中心ではなくその近郊、でもあまり離れすぎず立地が出来るだけ良い所、というのが最良だと私は考えています。

平均価格引用元:athome
平均家賃引用元:HOME’S


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