私は2016年から不動産に投資をしていますが、とりあえずやってみる性格の私でも、金額の大きさから当時は慎重に色々調べました。
その後、数年売買をせずひっそりと運用していたのですが、2021年に再度不動産投資の縁があり、改めて色々と統計を確認し纏めましたので、シリーズ化してまとめてみようと思います。
いったん、記事を順番に作っていきますが、後日再編して見やすくしていく予定です。
それでは人口編。
都道府県別人口増減
日本の人口が減少を始めているという事は皆さんご存じかと思いますが、不動産投資にあたり、まずは都道府県別という切り口で人口の増減を確認しました。そのうち人口増加率の上位10都道府県が以下となります。
増加率ランキングですが、増加している都道府県が8しか無いので、マイナスも含まれてしまってますね・・・そりゃ人口減るはずだ。
47都道府県すべてを見たい方は以下をご覧ください。ちょっと縦に長すぎるのでサムネイルのみにしてあります。
一言でいうと「首都圏は強い」ですね。沖縄が個人的に意外でした。その他、気になるのは福岡県。増加率でいえばそこまで目を見張る統計資料ではありませんが、福岡県は県内でも福岡市一強で人口が集中していますので、個人的には不動産投資の候補足りえると感じています。
福岡県についても、当記事後半で統計資料をまとめていますので是非ご覧ください。
とはいえ、やはり首都圏は強いという事で、不動産投資をするなら東京が最有力候補となるでしょう。
コロナ禍を受けて人口分散は・・・
長引くコロナ禍を受け、人口分散という話も聞きますし、リモートワークが一部では市民権を得ている昨今、ワーケーションというなんとも羨ましい制度を採用する企業も出てきています。新卒採用のシーンでも、働き方の多様性を重視する学生が増えているというニュースも見ました。
そうなると、都心部は人口減るのでは？という疑問がどうしても出てきます。そこで、同じく総務省統計局の資料を確認しました。
東京都単体はかなり影響を受けていますね。2021年はまだ辛うじて転入超過ですが、2022年もコロナ禍が継続するとマイナス域に入るかもしれません。
対して東京都以外の首都圏は微増です。実際の数字を見てみると各県微妙に状況は違いますが、コロナ禍前後で転出者が減り、結果として微増という結果になっている様に見えますね。本来、より高い利便性を目指して東京都に入っていた人が少なくなり、様子見をしている層がそれなりにいるのかもしれません。
私は主に東京都内に不動産を購入しているのですが、想像以上に東京都の人気が落ちているようです。とはいえ、コロナが落ち着けばまた戻ってくると個人的には考えています。リモートワークが可能な業種業態は限られますし、機能が集中する首都はやはり強いです。
福岡県を確認してみる
実は私はいま福岡県に在住でして、そういったご縁もあり、どうしても福岡県が気になったので確認してみました。
まずは各地域ごとの人口推移。福岡地域一強ですね。
福岡地域が強い事はわかったので、福岡市を確認してみました。対比するため、同じく福岡県の政令指定都市である北九州を併記。
北九州市は、、、もうちょっと頑張ってほしいですね、少し住んでいましたがとてもいい街ですよ。犯罪多発のイメージが強いですが、犯罪発生率もめちゃくちゃ下がって住みやすい街です。個人的には福岡市より好き。
とはいえ数字としては、福岡市はやはり強い。パーセンテージでいうと東京都と大差無い力強さがあります。
それでは、福岡市の区別で見てみましょう。博多区、中央区が中心部で、やはりかなり強い。コロナの影響もほぼ受けていないように見えます。
東区も負けていませんが、中心部とは少しズレる人気の区域で、ドーナツ化現象が起き始めていると考える事もできます。
この統計を見る限り、別の視点でさらなる分析は必要ですが、福岡中心部も投資対象としてアリかもしれません。
まとめ
まだまだコロナ禍の影響は続くと思われますし、不動産のような中長期でみるべき投資の場合、むしろコロナ禍が収まってからの動向が重要だと考えるため、しばらくは様子を見るべきという見方もあるかもしれません。
しかしながら、東京圏の枠で見たときにはまだまだ流入超過の流れは強いといえ、都心部の不動産相場は特に下がってもいません。2022年のデータが出たときにどのような推移となるか、気にしておきたいと思います。
福岡市も、想像以上に強いですね。天神ビッグバンという再開発も進行しており、空港の位置、国際的な位置も優れているので、もしかしたらこれからの都市なのかもしれません。
